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樓市2019半年報,回暖難續之下的“新庫存”隱憂

2019-06-26 10:10:44 信息來源:第一財經
  2019年以來,房地產市場“一城一策”逐步落地,熱點城市被頻頻點名,為市場過熱苗頭敲響警鐘。新周期推演至今,當前房地產市場又發生了哪些變化?
 
  機構最新研究報告指出,今年一季度新房市場回暖、二手房市場底部向上、土地市場走出低迷。但二季度在政策收緊、預期轉變背景下,市場回暖并未持續,2019年上半年呈現明顯的“前高后低”特征。
 
  “當下市場仍處于嚴格調控下,需求難以釋放,后續重點城市二手房市場和部分地區新房市場或將面臨‘新庫存’問題。”貝殼研究院首席分析師許小樂表示。
 
  市場“前高后低”
 
  2019年樓市牽動著開發商的心,更牽動著購房者的心。開年后,樓市熱度持續演化,全國70城房價上漲,部分城市土拍大熱。
 
  多城樓市在上半年走出底部。貝殼研究院數據顯示,上半年重點14城(北京、上海、深圳、大連、天津、濟南、青島、南京、武漢、西安、長沙、成都、重慶、杭州)二手房市場大幅調整后,需求開始釋放,同比微增3%,環比則增加52.3%,從底部走出。
 
  隨著成交回暖、預期改善,重點城市二手房成交均價止跌上揚,14城中10城房價環比上漲,與去年四季度低點比,成都漲幅最大為7.2%。西安、青島今年以來均價保持平穩,而武漢及長沙則累計下跌4.8%、5.6%。
 
  “上半年,重點城市二手房市場在部分地區一季度行政調控放松、房貸利率下調、市場預期改善等因素影響下,從底部回暖。”許小樂認為,這種回暖表現為一季度二手房市場底部向上、新房市場回暖、土地市場走出低迷。
 
  但好景難留。二季度在政策收緊、預期轉變背景下,回暖并未持續。2019年上半年市場呈現明顯的“前高后低”特征。
 
  分水嶺出現在3月份。一季度市場回暖后,部分城市出現價格上漲過快現象,引致住建部點名,部分城市收緊調控。在此情況下新房市場在短暫回暖后再次走向下滑。
 
  從全國來看,今年前5月,新建商品住宅銷售面積同比小幅下滑0.7%,5月單月銷售面積同比下降3.9%。
 
  分城市看,到5月已有超一半城市銷售套數出現下降。一線四城北京和上海4~5月分別累計下滑14.5%和12.9%,廣州5月銷售環比下降20.1%;32個二線城市5月銷售套數下降2.6%;60個三四線城市5月銷售套數環比下降13.2%
 
  之所以出現這種冷熱更替,貝殼研究院認為,市場回落與節后季節性影響消退、需求疲軟有關。其次,住建部、銀保監會及央行就房地產調控及房地產金融風險發聲,使得市場預期走弱,入市延緩。
 
  另外容易被忽視的因素是,市場向改善板塊輪動受阻帶動成交量下滑。重點14城中有8城二套房認定標準為“認房又認貸”,該標準使得換房者面臨極大的首付壓力,從而釋放節奏放緩。
 
  新房成交回落,土拍市場熱情也有所減退。隨著開發商資金難題有所緩解,3月小陽春下土地市場火熱。但融資監管趨嚴下,5月300城土地成交回升速度減緩,土地溢價率下降4.8個點。
 
  更明顯的拐點出現在開發投資端。2019年1~5月,全國房地產開發投資46075億元,同比增長11.2%,增速比1~4月回落0.7個百分點。
 
  “前期開發商投資熱情高漲與資金渠道寬裕有關,隨著住建部對市場升溫城市約談,開發商融資渠道收窄,資金支持力度減弱。”貝殼研究院指出。
 
  下半年警惕“新庫存”
 
  可預見的未來,許小樂稱,宏觀經濟壓力下政策不能“緊”,房地產防風險下政策不能“松”,“一城一策”將是下半年及更長時間的政策基調。
 
  下半年市場的支撐點在于,重點城市二手房成交雖降,但需求仍在。貝殼找房交易數據顯示,二季度重點城市新增客源及帶看客戶量并未明顯下滑,且新增客房比近期呈現上升趨勢。
 
  “但這股力量不能支撐房價大幅向上。”貝殼研究院認為,認房認貸政策下換房需求的杠桿被極大壓縮,不存在大幅向上動力,“穩”是下半年大主題也是市場面常態。
 
  許小樂提醒,當下市場仍處于嚴格調控下,需求難以釋放,后續重點城市二手房市場和部分地區新房市場或將面臨“新庫存”問題。
 
  實際上,一季度二手房市場季節性復蘇后便開始向下,多數城市二手房市場降溫,伴隨而來的是房源庫存的走高。
 
  在貝殼研究院監測的29個重點城市中,有7個城市二手房月末庫存環比持續增加3個月,13個城市月末庫存環比持續增加4個月,7個城市月末庫存環比持續增加5個月,庫存下降的城市僅有上海和蘇州。
 
  此外,調控高壓下,部分地區新房庫存開始走高。北京、青島、武漢、廈門、福州和寧波今年5月新房庫存房源量分別同比增長61.7%、37%、40.3%、31.6%、53.5%、171.7%。
 
  以北京為例,“限價”問題凸顯,新房同質化嚴重,截至6月12日整體去化率僅31.9%。在限競房集中供應的大興(限競房供應套數占全市32.7%),其庫存房源高企,成為13區之首。
 
  更顯著的風險存在于三四線城市。2019年,三四線棚改目標下調到285萬套,相比2018年的580萬套下降一半。在財政部發布的計劃中,大多數地區及省份2019年棚改目標套數較2018年下降,其中山東、山西與河南降幅全部超過70%。
 
  對于新開工棚改項目,政府需以發行地方政府債券方式(棚改專項債)為主進行融資,這意味著棚改資金吃緊,棚改下降將難以避免。
 
  華泰證券曾測算,2018年棚改貨幣化推動的銷售套數占總成交的比例達12.6%。“在棚改開工套數減少及貨幣化比例降低的情況下,三四線后期成交支撐將明顯不足,市場面臨下降風險。”貝殼研究院認為。
(責任編輯:張一男)
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