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二手房價格跌回10年前 山東乳山海景房賣出“白菜價”

2019-07-03 09:54:39 信息來源:每日經濟新聞
  “面朝大海,春暖花開”,是很多人心中的理想家園。
 
  6月末,正值北方炎熱干燥的夏天來臨之際,又有許多機構開始鋪天蓋地兜售海景房,“以低廉的價格”“給您度假式生活”,這樣誘惑力的廣告詞也的確撩人。
 
  而威海乳山,就是這樣一座以海景房聞名全國的山東小城。這里擁有中國北方最好的沙灘,被譽為“天下第一灘”,也是旅游、療養、避暑和度假勝地。
 
  盛夏時節,當自全國各地的游客和“看房團”紛紛涌向威海之際,關于這個“網紅”小城的種種吐槽也開始刷屏:“鬼城”“新房打對折也賣不出去”“最后悔的海景房”……憑海景房火了這么多年的乳山到底怎么了?
 
  近日,《每日經濟新聞》記者實地探訪威海乳山,試圖為讀者還原這個海景房之城的前世今生。
 
  乳山銀灘某海景房小區
 
  信息不對稱下的一二手房價
 
  乳山市的海景房集中分布于銀灘旅游度假區,這里從1992年7月開始興建,1994年7月被山東省政府批準為省級旅游度假區,規劃面積8.5平方公里。
 
  近日,《每日經濟新聞》記者從北京乘高鐵6小時到達威海市,再乘坐城際大巴約2小時到達100公里外的乳山。
 
  6月末的小城乳山完全沒有北方的燥熱,微風習習,環境舒適而寧靜。而滿街掛著京、冀、遼、豫、閩車牌的私家車,證明了這里的海景房市場幾乎全靠外地人支撐。
 
  “我們這里的單價9000元/平方米,銀灘的新房基本也就是這樣,不過質量更好一點的價格會在1萬元以上。”在門可羅雀的金鼎淮河路9號售樓處,銷售人員告訴記者,“這幾年的新房價格是穩步上升的,去年在8000元/平方米,今年就是這個價格了。”
 
  記者通過詢問該銷售人員得知,銀灘海景房中的新房目前是緊俏的,且價格一路攀升,簡直就是買了就升值。

  金鼎淮河路9號小區外立面
 
  金鼎淮河路9號小區位于銀灘偏東的區域,在售新房中以一居室小戶型為主,對來這里度假的老年人群有很明顯的針對性。
 
  《每日經濟新聞》記者在該項目現場看到,新房外墻多以金黃色為主,和周圍的二手房有著鮮明的區隔。“我們的新盤都是框架結構,質量是和周圍磚混結構的舊房是不能比的,小區的綠化環境也會好很多,所以價格也會略微貴一些。”銷售人員說。
 
  “目前銀灘不再批新房項目了,您能買到的新房越來越少了。”銷售人員特別強調。
 
  但之后不久,記者卻見到另一種迥異的畫風。
 
  “我買完就后悔了。”兩年前以7000元/平方米買了金鼎銀龍灣新房的業主的陳先生說: “這周圍的二手房價格才賣不到4000元/平方米。”
 
  令陳先生后悔的很大部分原因是價格,“你的房子質量再好,也禁不住一半的差價呀,這套房子是砸我手里了,想再賣出去很難了,除非再賠一半。”
 
  “您當時不了解二手房的情況嗎?”對于記者的提問,陳先生無奈地說:“當時‘看房團’把時間安排得很緊,也根本不給我們接觸當地人的機會,我們根本不知道這里二手房這么便宜。”
 
  據《每日經濟新聞》記者了解,組織來自全國各地的“看房團”前來下單,是銀灘新房銷售的獨家秘訣。
 
  每逢周末,一輛輛載滿全國各地客戶的大巴車便停滿了銀灘的大街小巷,這便是當地人口中常常提到的“看房團”。
 
  銀灘一些二手房中介也曾試圖同“看房團”接觸來推銷低價的二手房,為此還引發過與新房項目銷售人員之間的沖突。

  銀灘某二手房中介展示的房源
 
  “行有行規。”一位在銀灘從事近10年二手房中介工作的張先生對《每日經濟新聞》記者說:“(看房團)是人家拉來的客源,我們不能去搶。不過也有不懂規矩的去搶客源,被人家搞得很慘。”
 
  在另一個售樓處,當記者詢問新房情況時,一位年輕中介人員表現得很警覺:“你是和‘看房團’一起來的嗎?如果是(看房團),我就不敢接待了,惹不起。”
 
  新房項目的售樓人員也似乎早已習慣了這種營銷模式,對像記者這種不請自來的客戶感到格外詫異。
 
  “我們接待您這樣的散客還是挺少的,大部分都是‘看房團’。”銀灘一位新房銷售人員坦言,因為是工作日沒有“看房團”,擺滿桌椅板凳的售樓部顯得空空蕩蕩。
 
  來自天南地北的客源,就在信息不對稱的情況下,在銀灘購買了一套套比周遭二手房還貴上一倍不止的新房。
 
  從“發展迅猛”到“不景氣”
 
  為何銀灘的二手房價格只有新房的一半?
 
  答案很簡單——過剩了!
 
  銀灘的海景房有多少呢?“把乳山市所有的人口填進去都住不滿。”一名乳山市民這樣告訴《每日經濟新聞》記者。
 
  據記者解,乳山銀灘在2000年之后加快了海景房的建設步伐,在20多公里的海岸線上自西向東陸陸續續建設了200多個海景房項目。
 
  在乳山市區中,《每日經濟新聞》記者看到最多的是裝修、建材、家具等門店,據說都是依靠來自銀灘的生意。
 
  從2000年到2005年,《乳山市年鑒》中描述房地產行業“發展迅猛”,房地產投資總額從8800萬元猛增至7.53億元。
 
  隨著海景房的大量開發,全國各地的大批購房者向涌入銀灘。《乳山年鑒》這樣描述當年的盛況:“2006年銀灘旅游度假區的房地產市場開發銷售良好,北京、天津、青島等大中城市市民紛紛進區購房投資置業,房地產市場開發量及房價持續上升。”

  銀灘的老式磚混結構海景房
 
  2007年至2010年,是乳山房地產業發展的巔峰。2007年,乳山全年共完成房地產投資35億元,比上年增長116.05%,銷售面積119.25萬平方米。此后至2010年之間一直保持高位運行,2010年完成投資33.1億元,銷售面積達128萬平方米。
 
  據《每日經濟新聞》記者統計,2007年至2010年,乳山房地產竣工總面積高達562.34萬平方米。
 
  顯然,市場一時間難以消化如此多的房源。在一路高歌猛進之后,銀灘出現了房源去化難題。
 
  2010年之后,銀灘海景房迅速發展的隱患開始顯現。
 
  2011年之后,《乳山年鑒》已經不再透露年度房地產銷售面積和金額情況,竣工面積也日漸萎縮,乳山市政府在當年還叫停了普通海景房的規劃審批和開發建設。
 
  2013年,乳山市房地產竣工面積僅88.52萬平方米,不及2010年高峰時期的一半。
 
  2014年,乳山官方對房地產市場的定義為“市場形勢不景氣”。
 
  “爛尾”海景房項目的盤活
 
  2013年前后,銀灘萎靡不振的海景房市場出現了一座座爛尾樓。
 
  如由乳山光谷新力房地產有限公司(以下簡稱光谷新力)開發的銀龍灣本應在2013年交房,當來自安徽的業主準備去收房時,得到的回應竟是“不知道什么時候能交房”。而此時,距業主購房已有兩年之久。
 
  同樣,由哈爾濱陽光房地產開發有限公司(以下簡稱哈爾濱陽光)開發的海晶城也一度成為“爛攤子”,而這兩家公司同屬于一個老板——丁文華。
 
  此后,政府出手了。
 
  先是丁文華因為合同詐騙罪而鋃鐺入獄。隨即,光谷新力和哈爾濱陽光進入破產清算程序。
 
  在政府 “理性引導當地有能力的開發企業接手部分具備盤活條件的爛尾項目,注入二次資金并規劃調整”之下,這些項目由金鼎房地產接盤,而當年這兩個項目的經銷公司也正是金鼎。
 
  一系列整合之后,銀灘的新房銷售重新起航。
 
  經過多年維權,“龍悅銀灘海景花苑”已經變成“旅居·國際城”。《每日經濟新聞》記者近日走進該小區,看到的仍然是叢生的雜草和半成品的別墅。

  旅居·國際城的半成品別墅
 
  因為新房審批已經叫停,目前銀灘在售能夠讓各地“看房團”購買的新房大多是這些前期爛尾盤活的項目。正是在金鼎的重新包裝下,這些爛尾樓盤得以重新入市銷售。
 
  “我們不敢代賣金鼎的新房和二手房。” 中介小王告訴《每日經濟新聞》記者:“人家不讓賣,我們惹不起的。”
 
  記者也詢問了其他中介,得到的是同樣的答案。此后,記者還通過各種二手房平臺進行搜尋,發現金鼎的二手房的確寥寥無幾。
 
  這可能也是銀灘新房和二手房價格如此割裂的原因之一。
 
  二手房價格甚至不如10年前
 
  銀灘的生活方式和別處是不同的,業主們候鳥一般地來回也使其缺乏發展的動力。
 
  銀灘道旁的一處公交站牌顯示,這一區域除了住宅區,還是住宅區。
 
  盡管乳山市政府一再強調完善基礎配套和便民服務設施,但起色仍不明顯,道路上極少看到公交車,人們出行的主要方式是滿大街行駛的電動小四輪,5元起步。
 
  “在銀灘,賣房子的比賣菜的多。”這是中介張先生的一句玩笑,卻也并不夸張。走在在銀灘的大街小巷,看到最多的店面便是房屋中介。

  小區底商房屋中介店最多
 
  本來就不多的商超關門很早,晚上不到8點,記者想去超市買水,便被告知已經下班不再營業。
 
  夜幕中,稍微有些人氣的道路兩邊開始擺出了流動攤點,兜售一些蔬菜、水果等生活必需品,像極了農村常見的小集市。
 
  無處不在的老舊海景房在海潮侵蝕下顯現出斑駁的樣子,一如這里安閑的老人們。小區的安全系數似乎也并不高,記者在銀灘走訪的兩天里,可以隨意進出每個小區,從未遇到過物管阻攔。
 
  “現在這里天氣很涼爽,我就是夏天來這里避暑,過了國慶節我就回去了。這里冬天沒有暖氣,也是很冷的。”許大爺來自石家莊,2003年在這里置業后便過起了候鳥式生活。

  夜幕中沒有幾盞燈光的海景房小區
 
  就記者詢問的小區入住率,許大爺說:“我們還是愿意在這里住住的,但是這里的入住率還是很低。夏天好些,可能會有10%,冬天恐怕連1%都不到。”
 
  一名出租車司機在閑聊中告訴《每日經濟新聞》記者,他曾經在銀灘這里開飯店,不過沒多久便轉行了,“就夏天旅游的時候會有些人氣,別的時間沒有人影,在那里做不了生意的。”
 
  “銀灘這里除了房子還是房子,很多人當時買了就沒有住過,我有個客戶房子買了5年之后第一次過來,根本就找不到家了。二手房也和新房沒有區別,所以這里空置的房屋很多,能交易的房源也很多,價格也就一直上不去。”房屋中介張先生說。
 
  張先生向記者舉例道,10年前正是銀灘海景房火爆的時候,當時的房價約為3500元/平方米。10年后的今天,價格大致是4000元/平方米,可以說基本沒有變化。
 
  “只有樓層低一些、如3層以下房子有點漲幅,樓層高一些的甚至價格還不如10年前。”張先生說。
 
  隨即,記者聽到他在電話中促成一套頂層閣樓的交易,價格為1800元/平方米。
 
  《每日經濟新聞》記者從安居客官網查閱,距乳山100公里外的威海,6月份二手房均價為10112元/平方米。相比之下, 乳山的二手房價格堪比“白菜價”。
 
  不僅如此,中介們低價收房也成為銀灘房價停滯的原因之一。
 
  “我賣給別的買家可能是虧一半,賣給收房的中介還要再打個對折。”陳先生告訴記者。
 
  中介張先生也說:“我手里押了6套房子,這在銀灘算少的。我們全款收房子,價格肯等要低一些,我們也得有點利潤的對吧。”
 
  不過張先生告訴記者,如今除非位置和質量特別好的房子,他已經不太愿意繼續收房了,因為最近價格上不去,一些房子已經快跌破收房價了。

  清理沙灘上的滸苔
 
  《每日經濟新聞》記者即將離開銀灘的時候,鏟車和運輸車正在清理沙灘上的滸苔,因為每年銀灘最熱鬧的旅游季即將到來。
 
  在海灘散步的許大爺告訴記者:“我才不關心房子的價格,我就自己住,附近沒商業也好,人老了喜歡清凈。”
 
  中介小王則表示:“我愿意趁著便宜多收幾套房子,旅游季馬上來了,估計會漲一點。”
 
  夜晚,在銀灘的一個廣場上,大爺大媽們從四周趕來,在霓虹燈下伴著音樂跳起了廣場舞,盡管四周的居民樓內依舊是沒有幾盞燈光。
(責任編輯:張一男)
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