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被點名的蘇州樓市忙“滅火”:房地產長效機制工作方案在編制中

2019-07-04 11:18:48 信息來源:第一財經日報
  來自安徽的方貝今年三十歲出頭,現在蘇州一家中介公司工作。
 
  他在中介公司也有一些年頭了。至今,他仍然清楚記得蘇州上半年房價的狂熱,不足2個月,每平方米竟然上漲了6000元。而之前在房地產調控以來的兩年間,市場價格穩定在每平方米2萬元上下。
 
  自2016年至今,本輪房地產調控已經持續將近三年。然而,總有些地方的市場火熱超出預期,今年5月,住建部在短短1個月內,兩次發出房價預警。盡管蘇州作為第一批限購城市,也率先執行限購限貸政策,而且在10天內三度加碼樓市調控,蘇州還是上了住建部的房價預警名單。不過,時至今日,效果仍有待觀察。
 
  最初選擇成為“蘇漂”的方貝常常說,小時候就一直念叨,“上有天堂,下有蘇杭”,這里是一個非常宜居的城市。
 
  這顯然不是自夸。英國的經濟學人智庫的《2018年全球宜居城市指數報告》中,蘇州超過了所有一線城市,成為中國內地宜居第一城。
 
  限購捂了兩年多
 
  雖然蘇州樓市今年才開始火熱,仍然需要回到本輪房地產調整的源頭。
 
  2016年,北京市發布了被稱為“9·30新政”的樓市調控措施,拉開了全國新一輪的樓市調控序幕。蘇州作為第一批限購城市,率先執行限購限貸政策。此后的蘇州樓市,政策領域風平浪靜,一直持續到2019年5月。
 
  對于這一調控周期,在蘇州一家房地產公司就職的蘇嘉蕓(化名)稱,2016年之后,“穩”是蘇州房地產市場的主基調,在可控范圍內小幅波動。對比其他城市更見蘇州之穩——今年房價上漲之前,南京房價上漲22%、杭州房價上漲45%、無錫房價上漲78%、常州房價上漲92%,合肥房價上漲38%,而蘇州房價上漲僅有10%左右。
 
  她提到,蘇州的調控政策開始得早,執行得好。在這兩年半時間內,蘇州市區房價基本維持在19000~20000元/平方米,2017年和2018年全市住宅成交量為786萬平方米和771萬平方米,成交的平均單價為19051元和20694元。
 
  然而,從2018年底開始,一些二三線城市樓市調控出現微調,到今年初房企資金面寬松,土地市場開始回暖,土拍市場的火熱點燃了蘇州樓市。2019年春節后,蘇州市場回暖明顯,局部區域房源有開盤搶購現象,特別是春節后的最近兩次土拍情況,開發商做到未拍先提前舉價現象,一次性舉到結構封頂前一手或者竣工備案前一手,土地市場火熱超出政府預期。
 
  在蘇州,房價最高的區域是蘇州工業園區。該區域熱門樓盤的二手房均價,已經突破53000元/平方米,而部分高檔樓盤在6萬元上下。
 
  某些網絡流行的段子還調侃蘇州個別地區已趕超了上海外圍房價的狀況。“在蘇州工業園區上班的金融從業者小王,因為園區房價太高,他把房子買在了上海,每天通勤兩小時上下班。”
 
  方貝稱,在以前買房,售樓處的銷售人員還要去熱情接待,打招呼。如今,市場火熱之后,完全變成賣方市場,“愛買就買,不買就算了”。
 
  他說,在蘇州房地產調控的大背景下,當地樓市的火熱,還存在一個“奇怪”的現象,即市場上存在一些嚴重倒掛的限價盤,“買到即賺到”。舉例來說,由于有限價政策,新房比二手房便宜。比如園區拍出來一塊地,均價3萬元,限價新房售價4萬元,但是周邊二手房均價達到5萬元以上,也就意味著,買到房子,轉手交易,每平方米就可以賺到1萬元。
 
  正因此,在蘇州買房子“靠搶”。這加強了人們對未來的預期,由此市場一直保持火熱,甚至出現上千人搶200套房子的盛況:只有十幾秒的時間,就僅剩十幾套房源。
 
  談及蘇州樓市,離不開2012年蘇州啟動的“一核四城,四角山水”城市發展戰略。“一核”主要是指以姑蘇區為核心(姑蘇區是古城的聚集區),然后,周邊發展成北部的高鐵新城、南部的太湖新城、西部的獅子山商業區、科技城,東部的金雞湖風情商業區。在保護古城風貌的同時緩解城市交通擁擠的情況,蘇州開創了“一城多中心”的局面。這成為如今蘇州經濟發展的基本格局。
 
  這背后也是蘇州的發展潛力:邁入千萬人口俱樂部,經濟總量位居江蘇省第一、全國第七,以及其地處長三角、東臨大上海、南接浙江的優越區位。
 
  長效機制工作方案在編制中
 
  蘇州限購三年,對年輕人來說,仍然對房價存在畏難情緒,房價仍然是不可承受之重。
 
  今年5月11日,蘇州市政府出臺關于進一步促進全市房地產市場持續穩定健康發展的補充意見。蘇州工業園區全域、蘇州高新區部分重點區域,新房限售3年;蘇州工業園區全域二手房,限售5年。在蘇州工業園區全域內,新取得預(銷)售許可的商品住房,實行人才優先購買政策。同時,針對土拍政策做相應調整,將土地出讓報價條件從定值調整為區間設置。
 
  緊接著的16日,蘇州市工業園區管理委員會發布《關于貫徹<市政府關于進一步促進全市房地產市場持續穩定健康發展的補充意見>的通知》,工業園區調整新購住房的學位政策,“五年一學位”調整為“九年一學位”,同一家庭多名子女不受限制,政策當天起執行。
 
  17日,吳江區自然資源和規劃局發布《關于吳地網(2019)7號公告地塊掛牌出讓的補充公告》,該宗地塊的市場指導總價、網上競價中止價格及一次性報價全部降低。
 
  蘇嘉蕓稱,本次政策限售區域為園區和新區,對新房的房價影響不大。因為該限售區域內新房量本來就少,稀缺性區域會一如既往稀缺,雖然短期內投資投機性客戶減少,但是限售區域是蘇州最為抗跌保值的區域。其他區域沒在限售范圍內的房價,仍可能繼續緩慢爬升,吳江、吳中、相城、新區局部剛需盤繼續火熱。
 
  至于對限售區域內的二手房,存在一定影響,工業園區一直是蘇州二手房最為活躍的區域之一。
 
  春節后,限售區域二手房上漲幅度在15%~20%,限售政策出臺后凍結了5年時間,對投資客戶來說,短期內資產無法變現,二手房上漲幅度會不如從前水平。
 
  她提到,從前期購買限售區域的客戶來看,多為考慮地段和學區而買房,純投資的客戶不到30%,5年時間為學區時間調整范圍內,短期內限售區域內可能有流失30%以上的客戶,但是多數客戶不論從學區還是區位,都是基于長期投資的需求。
 
  值得提及的是,蘇州的房產調控政策很高明,不同于很多城市的一刀切,而是分區域進行針對性調控,用不同的手法調控,更精準地分析不同區域、不同客戶的情況。同時,在限價限售的基礎上,增加園區人才優購政策,亦可為其正在進行的產業升級提供支撐。
 
  對于本次蘇州樓市的回暖,蘇嘉蕓認為,主要原因在于,一方面,蘇州市場平穩兩年后在補漲,低價樓盤逐漸去化殆盡,全市均價可能階梯上漲;另一方面,受土地市場火熱的影響,客戶購房心理在逐步發生變化,嚴重擠壓剛需購房客戶,畢竟低價盤2019年下半年基本售罄,同時蘇州購房門檻也在提高。
 
  易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進對第一財經記者表示,談論本輪限購和過去最大的區別就體現在二手房。因為過去管控力度主要在一手房,而現在蘇州一手房很多集中在類似吳江區的較遠地區,往往市區不多,所以很多二手房反而面臨管控。另外,園區針對人才購房的優購政策,本質上也是一種變化的限購政策。
 
  有媒體報道稱,5月24日,蘇州市政府聯合住建局、發改委、自然資源局等部門召集30余家地產商召開蘇州房地產行業座談會。會議稱,如蘇州樓市的幾大指標得不到控制,7月后調控會加碼,包括擴大限售范圍,提高外地人購房需要的社保門檻等。
 
  從蘇州市住建局官網“局長信箱”欄目的來信可看出,蘇州樓市部分地區仍在高燒。
 
  7月1日蘇州市住建局在最新回復中表示,目前蘇州市房地產長效機制工作方案尚在編制中。而房地產調控方面,蘇州市政府堅決貫徹中央關于“房住不炒”的要求,密切關注蘇州市房地產市場形勢,確保蘇州市房地產市場持續穩定健康發展。
(責任編輯:張一男)
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